Lettres types Achat Ventes Locations immobilières

Sources: Les lettres-type de l’INC ©

Le prêt immobilier vous est refusé.

Vous souhaitez obtenir des précisions sur une offre de prêt immobilier

L'entreprise qui construit votre maison vous réclame un supplément de prix

Vous demandez l’application de la garantie décennale à votre assurance construction

Votre maison n’est pas terminée. Vous réclamez des pénalités au garant du constructeur

Vous résiliez le contrat de réservation d’un appartement vendu sur plan

Vous ne souhaitez plus vendre votre maison. Vous annulez la promesse de vente

Vous résiliez le contrat signé pour l’achat d’une maison, dans le délai de sept jours

Vous refusez de verser la commission que vous réclame une agence immobilière

Vous vous êtes porté(e) caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager

Le marchand de listes ne vous a pas présenté de listes de logements à louer. Vous demandez le remboursement de l'abonnement

Vous demandez le remboursement du dépôt de garantie qui ne vous a pas été restitué par votre ancien propriétaire

De grosses réparations sont nécessaires. C’est au propriétaire qu’elles incombent

Après votre départ, le propriétaire a fait des travaux. Vous en contestez la facture

Vous souhaitez quitter le logement que vous louez

Vous envisagez de poser une antenne parabolique sur le toit

Vous saisissez la commission de conciliation pour fixer le loyer au renouvellement de bail

Vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation de loyer que veut appliquer votre propriétaire au renouvellement du bail

Vous contestez une révision de loyer en cours de bail

Vous demandez des délais de paiement pour régler un rappel de charges locatives important

Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives

Vous demandez une quittance de loyer à votre propriétaire

Les arbres plantés chez votre voisin sont trop hauts et trop proches de votre terrain

Pour refaire votre toiture, vous demandez à votre voisin de pouvoir pénétrer sur son terrain

Le prêt immobilier vous est refusé.

Vous demandez le remboursement de l’acompte versé au constructeur
Vous avez signé un contrat de construction avec la société X, à laquelle vous avez versé un acompte.
Votre banque vous a fait une offre de prêt, mais, à l’annonce du licenciement de votre conjoint, elle a retiré son offre avant la fin du délai fixé pour obtenir le prêt. Le constructeur doit donc vous rembourser l’acompte que vous lui avez versé.

Monsieur (Madame),

Je vous ai informé le (date) du retrait par la banque de son offre de prêt, à la suite du licenciement de mon mari (ma femme).
Vous avez refusé de nous rembourser l’acompte en faisant valoir que le contrat signé n’indiquait pas que le prix serait payé à l’aide d’un prêt et que, de plus, ce prêt avait été obtenu.
Je me suis donc renseigné(e) sur nos droits.
La loi sur le crédit immobilier prévoit que le contrat signé est conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts qui en assurent le financement (articles L. 312-16 et suivants du Code de la consommation).
Bien que le contrat ne mentionne pas le recours à un prêt, le bénéfice de la loi est néanmoins automatique, puisque nous n’avons pas indiqué, par une clause manuscrite, que nous renoncions à nous prévaloir de ces dispositions.

Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

La loi du 13 juillet 1979 sur le crédit immobilier protège l’acquéreur qui n’obtient pas les prêts nécessaires au financement de l’opération immobilière projetée. Cette loi s’applique aussi bien à l’achat d’un appartement qu’à celui d’un terrain à construire, ou encore aux travaux dont le montant dépasse 21 500 €. Le délai minimal pour obtenir les prêts est de un mois à compter de la signature du contrat. Passé ce délai, le contrat devient caduc et les sommes versées sont remboursées intégralement. Si le constructeur tarde à vous rembourser l’acompte que vous avez versé, vous pourrez réclamer des intérêts : à compter du quinzième jour de la demande de remboursement, l’acompte produit des intérêts au taux légal majoré de moitié.

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Vous souhaitez obtenir des précisions sur une offre de prêt immobilier

  L’offre d’un prêt immobilier doit être claire et exhaustive.
Elle doit notamment indiquer son coût total, le taux effectif global (TEG), le montant de la mensualité,
éventuellement les modalités d’indexation, les garanties et assurances exigées.
Le tableau d’amortissement doit comporter la ventilation du montant global des échéances annuelles, le montant de la dette en capital à la fin de chaque période annuelle, le montant total des intérêts et des frais accessoires, et le détail, obligatoire pour chacune des échéances, du montant du capital amorti et du montant des intérêts payés.

Monsieur (Madame),

Nous avons eu le (date) un entretien au cours duquel vous nous avez fait une proposition de prêt pour financer l’achat d’un appartement.
Je vous prie de bien vouloir me confirmer cette offre par écrit, en me fournissant l’information la plus complète possible.
Ainsi, je souhaite tout particulièrement voir figurer dans votre offre, conformément à l’article L. 312-8 du Code de la consommation, les informations suivantes pour chaque échéance : la part du capital amorti et celle restant due, les intérêts dus et payés et, éventuellement, les intérêts compensateurs, ainsi que les pénalités réclamées en cas de remboursement anticipé.

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Exigez bien un tableau d’amortissement complet : c’est une mine d’or en matière d’information. Lorsque l’obligation d’information n’est pas respectée, des sanctions sont prévues par l’article L. 312-33 du Code de la consommation (déchéance des intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge).

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L'entreprise qui construit votre maison vous réclame un supplément de prix

En commençant à creuser, l’entreprise à laquelle vous avez confié la construction de votre maison a trouvé des remblais profonds, ce qui nécessite des fondations spéciales. Elle refuse de les exécuter gratuitement en se retranchant derrière son contrat, où il est indiqué que le prix ne comprend pas d’éventuels travaux de fondations supplémentaires. Pourtant, vous vous êtes adressé(e) à un constructeur qui se chargeait de tout, plan et construction.

Monsieur (Madame),

Le contrat que j’ai signé est soumis aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction.
L’article L. 231-2c indique que vous devez fournir la description et l’estimation du coût des travaux d’équipement extérieur qui sont indispensables à l’implantation de la construction.
Vous deviez donc vérifier personnellement l’état du terrain, ce que vous n’avez pas fait.
En conséquence, je n’accepte pas l’augmentation de prix que vous me réclamez, d’autant que le prix indiqué au contrat est un prix forfaitaire.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’assurance de ma considération distinguée.

(Signature)

La clause du contrat invoquée par le constructeur n’est pas conforme à la réglementation. Le constructeur qui propose de construire sur votre terrain suivant les plans qu’il a lui-même fournis est tenu d’examiner le terrain au préalable et de faire une estimation des travaux en tenant compte des adaptations nécessaires.

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Vous demandez l’application de la garantie décennale à votre assurance construction

Votre maison est terminée depuis deux ans, et le carrelage de la cuisine commence à se décoller. Vous comptez faire jouer votre assurance dommages-ouvrage. Mais votre assureur refuse de préfinancer les travaux, prétextant que le carrelage constitue un élément d’équipement non couvert par la garantie décennale. Envoyez-lui une lettre recommandée avec avis de réception en lui précisant que cette garantie peut couvrir des éléments d’équipement indissociables de leur support, comme le carrelage, ou qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

Monsieur (Madame),

J’ai bien reçu votre courrier du (date) m’expliquant les raisons pour lesquelles vous ne pouvez pas prendre en charge la réfection de mon carrelage.
Je me suis renseigné(e) de mon côté et je considère que le sinistre que je vous ai déclaré entre tout à fait dans la définition de la garantie décennale.
Le carrelage n’est pas un simple revêtement à l’instar du linoléum.
Il s’agit d’un élément d’équipement indissociable de son support.
Le décollement constitue bien un trouble grave d’utilisation. Il y a donc également impropriété à la destination.
En conclusion, je vous demande de bien vouloir reconsidérer votre position.
Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Les constructeurs sont obligatoirement assurés pour les travaux qu’ils réalisent. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par celui qui commande les travaux, préfinance la reprise des désordres qui entrent dans la définition de la garantie décennale. À l’assureur de se retourner ensuite contre le responsable. Les éléments d’équipement qui ne sont pas couverts par la garantie décennale bénéficient tout de même d’une garantie contractuelle d’une durée minimale de deux ans. Ce sont les éléments dissociables de leur support ou dont la détérioration n’affecte pas la destination de l’ouvrage – par exemple, une porte intérieure voilée.

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Votre maison n’est pas terminée. Vous réclamez des pénalités au garant du constructeur

Le constructeur auquel vous aviez confié la construction de votre maison a abandonné le chantier. Vous avez donc alerté immédiatement l’établissement qui la garantissait. Comme le chantier a déjà excédé de deux mois le délai prévu pour la remise des clés, vous avez demandé au garant les pénalités dues par le constructeur pour retard de livraison. S’il fait la sourde oreille sur ce point, insistez en faisant valoir que le refus d’exécution du contrat pourrait lui coûter, en plus, des dommages et intérêts.

Monsieur (Madame),

Ma demande concernant le paiement des pénalités forfaitaires prévues au contrat n’a pas été prise en considération par vos services.
Pourtant, l’article L. 231-6c du Code de la construction précise bien qu’elles doivent être payées par l’établissement ayant accordé sa garantie au constructeur, lorsque le retard de livraison excède trente jours, ce qui est le cas pour mon chantier.
Je souligne que le refus d’exécuter vos obligations entraîne un préjudice dont je pourrais réclamer l’indemnisation.
Je vous remercie d’en prendre bonne note et de faire le nécessaire auprès de vos services.
Recevez, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Depuis le 1er décembre 1991, les constructeurs de maisons individuelles sur catalogue sont tenus d’avoir une garantie de livraison. Le garant prend le relais du constructeur pour mener à terme les travaux en cas de défaillance de ce dernier. Il paye également les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours et supporte les dépassements de prix occasionnés par la reprise du chantier par un autre constructeur, avec éventuellement une franchise n'excédant pas 5% du prix de la construction. Le garant peut être une entreprise d’assurances ou un établissement de crédit, tous agréés par un organisme officiel. L’absence de garantie est sanctionnée pénalement. Le constructeur doit vous remettre une attestation. Vérifiez bien qu’elle fait référence à votre construction.

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Vous résiliez le contrat de réservation d’un appartement vendu sur plan

  Vous achetez un appartement sur plan. À la réception du projet de contrat définitif que vous adresse le notaire, vous constatez que des modifications techniques ont été apportées avant la livraison de l’appartement (la fenêtre a été supprimée dans l’une des chambres, par exemple).Vous pouvez obtenir l’annulation du contrat et la restitution du dépôt de garantie, voire des dommages et intérêts si vous avez subi un préjudice, en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur et à l’organisme auprès duquel le dépôt de garantie a été effectué.

Monsieur (Madame),

À la réception du projet de contrat définitif concernant l’achat de mon futur appartement, je me suis aperçu(e) d’une modification extrêmement importante puisqu’il manque une fenêtre dans l’une des chambres.
J’ai téléphoné immédiatement à vos bureaux, et il m’a été expliqué qu’il s’agissait d’une erreur d’architecte.
Je suis étonné(e) de ne pas avoir été prévenu(e) avant, ce qui m’aurait permis de réorienter mes projets vers une autre opération immobilière.
Je ne souhaite pas, dans ces conditions, donner suite à ma réservation.
Par ailleurs, votre retard à m’informer entraîne pour moi un important préjudice financier, car je me trouve maintenant hors délais pour obtenir les déductions fiscales.
Je vous demande donc, outre le remboursement de mon dépôt de garantie, de me dédommager du préjudice financier que je subis et que j’estime à (…) euros.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Dans la vente sur plan, le vendeur ne s'engage pas à fournir toutes les prestations figurant dans le projet initial. L'acheteur peut se dégager de la vente et obtenir restitution de son dépôt de garantie dans les conditions fixées par décret (article R 261-31 du code de la construction), par exemple lorsque les changements apportés dans la nature ou la qualité des ouvrages entraînent une réduction de la valeur du logement supérieure à 10 %, ou si l’un des équipements n’est pas fourni. Le projet de contrat définitif doit être envoyé par le notaire un mois avant la date de la signature. Le remboursement doit intervenir au plus tard dans un délai de trois mois à compter de votre demande.

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Vous ne souhaitez plus vendre votre maison. Vous annulez la promesse de vente

Vous avez mis en vente votre maison. Des clients se sont présentés. Très intéressés, ils ont voulu tout de suite concrétiser l'affaire en signant une promesse de vente. Quelques jours plus tard un évènement fortuit vous conduit à modifier vos projets et à reprendre votre bien. Vous avez informé vos clients, mais ils ne veulent rien savoir et vous menacent d'un procès pour vous forcer à vendre. Dans une promesse de vente, l'acheteur ne s'engage pas à acheter. Le vendeur lui fixe un délai pour lever l'option. S'il n'achète pas, le vendeur conservera une somme d'argent appelée "indemnité d'immobilisation", pour prix du temps pendant lequel le vendeur lui aura réservé le bien.

Madame, Monsieur

À la suite de la mise en vente de mon pavillon, vous vous êtes présenté(e) pour vous porter acquéreur.
Vous avez choisi de signer une promesse de vente, ce qui ne vous engageait pas à acheter.
Je vous laissais un mois pour lever l'option moyennant une indemnité d'immobilisation.
Quatre jours après, je vous ai retourné votre chèque en vous expliquant que des évènements familiaux me conduisaient à retirer la maison de la vente.
Je comprends votre déception, mais je m'étonne de l'agressivité de votre mise en demeure et de vos menaces de porter l'affaire en justice.
J'ai pris conseil de mon côté. Je vous communique copie d'un arrêt de la cour de cassation rendu dans une affaire similaire (3ème chambre civile 12/12/1993).
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Tant que les bénéficiaires d'une promesse de vente n'ont pas déclaré acquérir, l'obligation du vendeur ne constitue qu'une obligation de faire. Il peut donc retirer son offre de vente avant que les candidats acquéreurs ne lèvent l'option. Toutefois, il ne faudrait pas que, par son attitude, le vendeur lèse ses clients. Si le vendeur réagit très vite, son client perd seulement une chance d'acquérir le bien convoité. En revanche, s'il retire son bien de la vente à quelques jours de la fin du délai d'option, les acheteurs pourraient éventuellement prétendre à des dommages et intérêts. Généralement, pendant le délai d'option, ils entament des démarches notamment en vue de rechercher des financements. La rétractation est donc susceptible de leur cause un préjudice.

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Vous résiliez le contrat signé pour l’achat d’une maison, dans le délai de sept jours

A la recherche d'un logement, vous avez signé une promesse de vente pour l'achat d'une maison dans un lotissement. Vous regrettez cet achat précipité car, à la réflexion, ce lotissement est trop éloigné du collège où vos enfants sont inscrits.
Ecrivez au vendeur pour résilier votre contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. En effet, tout acheteur non professionnel d'un logement neuf ou ancien peut résilier le contrat signé dans un délai de 7 jours. Le vendeur vous aura au préalable envoyé le contrat en recommandé avec accusé de réception. Le délai de réflexion court à compter de la date de la première présentation du recommandé.

Monsieur (Madame),

Le (date), nous avons signé une promesse de vente pour l'achat d'une maison dans le lotissement situé (adresse).
Après avoir examiné attentivement les commerces et écoles alentours nous avons jugé l'emplacement du lotissement très peu commode pour nous.
Aussi conformément à l'article L 271-1 du code de la construction nous vous notifions par la présente notre résiliation du contrat signé.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Pour les contrats passés devant notaire, le délai de réflexion précède la signature du contrat. Il commence à compter de la remise ou de l’envoi du projet de contrat. Lorsque le vendeur est un particulier, il ne peut vous réclamer aucune somme d’argent avant la fin du délai de réflexion de 7 jours. En revanche, les professionnels (agences immobilières) justifiant d'une garantie financière peuvent demander le versement d'argent à la signature du contrat. Mais, il est préférable d'attendre l'expiration du délai de réflexion pour effectuer ce premier versement.

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Vous refusez de verser la commission que vous réclame une agence immobilière

Vous recherchez un appartement et vous avez contacté plusieurs agences et signé un mandat de recherche sans exclusivité. L'une d'entre elles vous a fait visiter sommairement un logement. Continuant les recherches, vous êtes tombé(e) par hasard sur le même appartement proposé par une autre agence. La transaction s'est finalement conclue avec cette dernière. La première agence vous réclame des honoraires prétextant qu'elle a été la première à vous faire visiter le logement. Lorsque le client signe un mandat simple avec une agence, c'est qu'il se réserve la possibilité de chercher de son côté et de solliciter d'autres agences pour se donner plus de chance de trouver rapidement. Seule l'agence qui a réussi l'affaire peut obtenir une rémunération.

Monsieur,

J'ai reçu hier votre lettre recommandée me réclamant le montant de la commission prévue dans le mandat que je vous ai donné.
Vous me reprochez d'avoir contracté par l'intermédiaire d'une autre agence alors que vous m'aviez fait visiter les lieux avant cette agence concurrente.
Après ma visite des lieux, j'ai trouvé le prix excessif et j'ai fait une offre à la baisse.
Votre employé(e) n'a accompli aucune diligence ou intervention pour parvenir à un rapprochement entre nous.
C'est par hasard que je suis retombé(e) sur cet appartement que j'ai visité par l'intermédiaire d'une autre agence.
En l'absence de mandat exclusif, je n'ai commis aucun abus à conclure l'affaire avec l'agence concurrente qui a su trouver les bases de notre accord.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(signature)

Lorsqu'un acheteur donne à plusieurs agences un mandat non exclusif de recherche, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à celle par l'entremise de laquelle l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'affaire lui avait été précédemment présentée par un autre agent immobilier. Toutefois, ce dernier pourrait prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute de son client qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente. Il en va de même pour les mandats signés par le propriétaire d'un bien à vendre.

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Vous vous êtes porté(e) caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager

Tout dépend de la façon dont a été rédigé l'acte de cautionnement que vous avez copié et signé. Si vous avez déclaré vous engager pour une durée précise, par exemple “ pour la durée du contrat et de son renouvellement ”, ou encore “ pour une durée de six années ”, vous êtes irrévocablement engagé(e) jusqu'au terme prévu, mais à cette date vous serez automatiquement délié, sans formalité. À l'inverse, si l'acte ne précise pas la durée de l'engagement, ou s'il fixe une durée indéterminée par exemple “ pour la durée du contrat et de ses renouvellements ”, il se poursuit aussi longtemps que vous ne l'avez pas dénoncé, ce que vous pouvez faire à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception. Si la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989 (ce qui correspond au régime général), vous continuez de garantir le locataire jusqu'à la fin du bail ou du renouvellement en cours. Sinon (location meublée, bail commercial…), vous serez libéré(e) dès la réception de votre courrier.

Monsieur (Madame),

Je me suis porté(e) caution pour M (nom), locataire (adresse) en vertu d'un bail signé le (date), et je désire dénoncer cet engagement.
Vous voudrez donc noter qu'à compter du (date d'expiration du bail ou du renouvellement en cours), je ne répondrais plus des dettes de M.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(signature)

Le cautionnement des logements soumis à la loi de 1989 a été réglementé en 1994. Si vous vous êtes porté(e) caution avant le premier septembre de cette année-là, vous serez dégagé(e) dès la réception du courrier par le bailleur, quel que soit le régime de la location. Attention ! Même valablement libéré(e), vous restez engagé(e) pour les dettes nées à l'époque où vous étiez caution.

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Le marchand de listes ne vous a pas présenté de listes de logements à louer. Vous demandez le remboursement de l'abonnement

Pour accroître vos chances de trouver un logement à louer, vous avez passé un contrat avec un "marchand de listes" : c'est ainsi que l'on nomme les agences immobilières qui, moyennant le paiement d'un abonnement, s'engagent à fournir à leurs cocontractants des adresses de logements disponibles correspondant à leur demande. Pourtant, votre abonnement est arrivé à son terme et les offres qui vous ont été soumises ne correspondaient pas au type de logement souhaité. Ou pire encore, vous n'avez pas reçu d'offre du tout. Exigez le remboursement de ce que vous avez payé, en écrivant en recommandé au responsable de l'agence.

Monsieur (Madame),

Le … (date) j'ai signé un engagement de (…) mois pour la fourniture d'adresses de logement à louer.
Ce contrat précisait bien mes exigences, à savoir (rappelez les critères mentionnés dans le contrat).
Ce contrat est arrivé à son terme, et je considère que vous n'avez pas fourni votre prestation.
En effet, parmi les offres que vous m'avez communiquées, certaines n'étaient plus disponibles, d'autres dépassaient le loyer convenu, plusieurs n'étaient pas situées dans la zone géographique choisie, une avait été relevée dans la presse à l'insu de son propriétaire.
Au total, une seule pouvait à la rigueur correspondre à mes souhaits.
Je vous demande donc l'application de la clause de remboursement prévue dans le contrat.
Je vous demande donc de me rembourser.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(signature)

L’insertion dans le contrat de vente de listes d’une clause de remboursement est une exigence réglementaire (Décret n°72-678 du 20 juillet 1972, art.79-2). Et depuis le 3 juillet 2004, les marchands de listes ont l’interdiction de demander le paiement du service avant la remise d’une liste de logements à louer (ordonnance n°2004-634 du 1er juillet 2004).

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Vous demandez le remboursement du dépôt de garantie qui ne vous a pas été restitué par votre ancien propriétaire

Vous avez déménagé depuis plusieurs mois et vous n'avez toujours pas reçu le remboursement du dépôt de garantie (ou de la « caution » comme on le nomme fréquemment) que vous aviez versé en début de location. Adressez à votre propriétaire une lettre recommandée avec avis de réception le mettant en demeure de vous rembourser ce dépôt sans délai.

Monsieur (Madame),

Le (date) dernier, j'ai quitté le logement que je vous louais, et je vous en ai rendu les clés.
Or je n'ai toujours pas reçu le remboursement du dépôt de garantie de (...) euros que je vous avais versé à la signature du contrat.
Je ne comprends pas ce retard, car les deux mois que la loi vous donne pour effectuer ce remboursement sont dépassés, et je n'ai aucune dette envers vous : mes loyers ont été intégralement payés et je vous ai rendu un logement en bon état d'usage, ainsi que l'atteste l'état des lieux établi lors de mon départ.
Je vous rappelle qu'au-delà de ce délai légal de deux mois, le solde dû après arrêté des comptes produit intérêt au profit du locataire.
Je vous demande donc de me faire parvenir dans les plus brefs délais l'intégralité de ce dépôt de garantie, soit (...) euros majorés de (...) correspondant à (...) mois d'intérêts au taux légal.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 stipule : “ […] Il [le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées […]. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. ”

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De grosses réparations sont nécessaires. C’est au propriétaire qu’elles incombent

Votre chaudière est à remplacer, le toit fuit, les fenêtres sont vermoulues… Ces grosses réparations sont à la charge de votre bailleur qui doit les entreprendre dès qu'elles deviennent nécessaires. S'il n'entend pas vos demandes orales, passez à la lettre recommandée simple.

Monsieur (Madame),

Comme je vous en ai informé à plusieurs reprises, la chaudière de mon logement est hors d'usage depuis le (date) et n'est pas réparable.
Je suis donc sans chauffage depuis cette date, ce qui me cause un préjudice certain.
C'est pourquoi je vous demande de remplacer cette chaudière dans les plus brefs délais.
Sans réponse de votre part dans les huit jours, je me verrai contraint(e) de porter notre différend devant le tribunal d'instance.
Et je demanderai alors non seulement l'exécution des travaux, mais également des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance que je subis.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Dans une location, on distingue les réparations locatives, à la charge du locataire, des grosses réparations, à la charge du bailleur. Constituent des réparations locatives l'entretien et les menues réparations ; le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne une liste indicative détaillée. Les autres réparations sont à la charge du bailleur, et c'est particulièrement le cas chaque fois que l'équipement défaillant doit être remplacé.

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Après votre départ, le propriétaire a fait des travaux. Vous en contestez la facture

Vous avez quitté le logement que vous occupiez depuis plusieurs années et vous recevez de votre ancien propriétaire une facture de travaux de remise en état de l’appartement. Vous estimez que tout ou partie de cette facture ne vous incombe pas. Répondez à votre ex-bailleur par lettre recommandée pour lui faire part de votre désaccord.

Monsieur (Madame),

Vous m’avez fait parvenir une facture de (…) euros pour la remise en état des tapisseries et moquettes de l’appartement que j’ai quitté le (date) dernier.
(1er cas) Je conteste absolument vous devoir quoi que ce soit : l’état des lieux que nous avons établi au moment de mon départ ne mentionne aucune dégradation qui me soit imputable.
Il décrit au contraire un logement en bon état d’usage. Si vous avez jugé bon de remettre à neuf ce logement, il vous appartient d’en assumer les frais.
(2e cas) Je ne nie pas que des travaux devaient être réalisés et que certaines dégradations me sont imputables, mais je refuse d’assumer l’intégralité de ces frais.
En effet, j’ai occupé ce logement durant (…) années au cours desquelles il a subi une usure normale : les tapisseries et moquettes étaient donc (en grande partie) amorties.
(Facultatif) Je vous propose donc de prendre à ma charge (…) % de cette facture et j’attends votre réponse pour vous adresser la somme correspondante.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Au bout de combien de temps doit-on refaire les tapisseries et les peintures ou changer les moquettes ? En dehors du secteur social, où la question est le plus souvent réglée par accord collectif, ces équipements n’ont pas de durée de vie officielle. Mais on estime généralement qu’ils ne peuvent durer plus de sept à dix ans, selon leur qualité. Cela peut constituer une base de discussion.

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Vous souhaitez quitter le logement que vous louez

Vous pouvez quitter votre logement à tout moment et vous n’avez aucune raison à invoquer, mais vous êtes tenu(e) de prévenir votre bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins trois mois à l’avance. Ce délai de préavis sera d’un mois seulement si vous vous trouvez dans l’une des cinq situations suivantes : vous obtenez votre premier emploi, vous avez perdu votre emploi ou, au contraire, retrouvé un emploi, vous êtes muté(e) professionnellement, vous êtes titulaire du RMI ou vous avez plus de 60 ans et devez quitter votre logement pour raison de santé. Vous devrez alors le préciser dans votre lettre de congé, quitte à envoyer les justificatifs ultérieurement.

Monsieur (Madame),

(1er cas) Je dois déménager prochainement, aussi je vous donne congé pour le (date éloignée de trois mois au minimum).
(2e cas) Une mutation professionnelle à (lieu) me contraint de quitter mon logement, c’est pourquoi je vous donne congé pour le (date éloignée d’un mois au minimum). La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15-1, alinéa 2) prévoit en effet que, dans cette hypothèse, le préavis est réduit à un mois.
(Dans les deux cas) Je vous précise que mon déménagement est prévu pour le (date), afin que nous convenions d’un jour pour faire ensemble l’état des lieux.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Un congé donné de vive voix ne suffit pas. Aussi, même si vous entretenez d’excellentes relations avec votre bailleur, n’oubliez pas de confirmer votre congé par lettre recommandée avec avis de réception. Même si vous habitez sur le même palier!

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Vous envisagez de poser une antenne parabolique sur le toit

Vous souhaitez poser une antenne parabolique pour recevoir des chaînes retransmises par satellite. Avant d'engager les travaux, vous devez impérativement informer votre propriétaire de votre projet et, le cas échéant, le syndic par lettre recommandée avec avis de réception. Vous joindrez à votre courrier une description détaillée des travaux envisagés et, si possible, un plan ou un schéma de l'installation, et vous préciserez quels programmes pourront être reçus grâce à cette installation.

Monsieur (Madame),

Je viens vous informer de mon intention de poser une antenne parabolique sur le toit de l'immeuble (la maison).
Je souhaite en effet recevoir les programmes retransmis par le satellite (précisez) et en particulier les chaînes (précisez).
Voici les travaux que je compte réaliser (précisez le type d'antenne, ses dimensions, le lieu d'installation, le système de fixation, les lieux de passage des câbles...). Je joins à ce courrier un schéma de la future installation. Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Votre propriétaire pourra s’opposer à votre projet s’il vous propose de vous raccorder à l’antenne collective ou au câble de l’immeuble, et si ce raccordement vous permet (ou vous permettra dans les trois mois) d’accéder aux programmes que vous souhaitez. Il peut également invoquer un autre motif « sérieux et légitime », par exemple d’ordre technique (risque de détérioration importante du toit) ou esthétique (immeuble classé). Mais seul le juge pourra décider si le motif invoqué est réellement sérieux et légitime, et votre propriétaire devra impérativement le saisir dans les trois mois qui suivent votre courrier. S’il laisse passer ce délai sans répondre ou sans saisir le tribunal, vous pourrez poser votre antenne individuelle, comme si vous aviez reçu un accord formel.

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Vous saisissez la commission de conciliation pour fixer le loyer au renouvellement de bail

Vous êtes bailleur d'un logement dont le contrat arrive à échéance. Six mois avant le terme, vous avez proposé à votre locataire de le renouveler moyennant une augmentation de loyer fixée par référence aux loyers du voisinage. Votre locataire a gardé le silence pendant quatre mois, ou bien il a exprimé son désaccord. Vous devez impérativement saisir la commission de conciliation qui siège à la préfecture du département. Faites-le par lettre recommandée avec avis de réception.

Monsieur (Madame),

Bailleur d'un logement dont le contrat arrive à expiration le (date), j'ai adressé à mon locataire une proposition de renouvellement de contrat avec réévaluation du loyer dans les délais légaux.
(1er cas) Quatre mois se sont écoulés et mon locataire n'a toujours pas répondu à cette proposition.
(2e cas) Mon locataire conteste cette proposition.
Je souhaiterais que la commission de conciliation se réunisse et examine cette affaire.
Voici les noms et adresses des parties :
- Bailleur : (vos nom et adresse).
- Locataire : (nom et adresse de votre locataire).
Dans l’attente de votre convocation, je vous prie d'agréer, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Soyez attentif(ve) aux délais, et n'oubliez pas que, si la conciliation échoue, il appartiendra au juge de fixer le loyer. Or il ne pourra statuer que s'il a été saisi avant la fin du bail. Donc, si cette échéance approche, faites assigner votre locataire sans attendre d'avoir été convoqué(e) devant la commission, de façon à interrompre ces délais.

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Vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation de loyer que veut appliquer votre propriétaire au renouvellement du bail

Six mois avant l’échéance de votre bail, vous recevez une proposition de renouvellement de contrat pour un loyer d’un montant supérieur à celui que vous payez, accompagnée de références de loyers de logements comparables. N’oubliez pas qu’il ne s’agit que d’une proposition. Vous pouvez donc la contester ou la négocier.

Faites-le en répondant à votre bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

Monsieur (Madame),

Vous m’avez adressé une proposition de renouvellement de contrat de location sur la base d’un loyer mensuel de (…) euros.
Selon vous, ce nouveau loyer se situerait au niveau des loyers du voisinage et vous me communiquez les références qui vous ont servi à le déterminer.
Permettez-moi cependant de ne pas être d’accord avec ces références.
(1er cas) En effet, elles se rapportent toutes à des logements loués depuis moins de trois ans, alors que la loi précise que les deux tiers des références doivent correspondre à des locations dans lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
(2e cas) En effet, les logements référencés ne sont pas comparables au mien.
Je vous rappelle que le mien ne dispose pas de (citez les éléments de confort ou d’agrément dont disposent les logements cités et dont votre propre logement est dépourvu : ascenseur, dimension des pièces, qualité de la construction…).
(Facultatif) Cependant, je ne suis pas opposé(e) à revoir le niveau de mon loyer, à condition qu’il n’excède pas (…) euros par mois, soit (…) €/m2, ce qui correspond aux loyers réellement pratiqués ici.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Pour vous procurer les références de loyers à Paris, adressez-vous à l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne : 21, rue Miollis, 75015 Paris (sur rendez-vous, tél. : 01 40 56 01 47) ou aux mairies d’arrondissement (téléphonez pour connaître les jours de permanence). Il existe également des observatoires en province : renseignez-vous auprès de votre Direction départementale de l’équipement.

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Vous contestez une révision de loyer en cours de bail

En cours de bail, toute augmentation de loyer qui ne se fonderait pas sur la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee est illégale. Si votre propriétaire augmente arbitrairement votre loyer en invoquant seulement le fait qu'il n'a pas bougé depuis longtemps, ou qu'il a réalisé de grosses réparations, voire sans indiquer de motif, contestez l'augmentation par lettre recommandée.

Monsieur (Madame),

Vous m'avez écrit pour m'informer que mon loyer passait de … euros à …euros.
Cette augmentation m'étonne car elle est supérieure à celle que la loi autorise.
Je vous rappelle en effet qu'en cours de bail, le loyer ne peut être majoré que si une clause du contrat le prévoit, et dans les mêmes proportions que la variation annuelle moyenne de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee (loi du 6 juillet 1989, article 17d).
La clause de révision de notre contrat prévoit ainsi que le loyer pourra être révisé en fonction de la variation de l'indice du (...) trimestre. Il se monte donc désormais à [loyer actuel x nouvel indice] : indice de l'année précédente = (...) euros.
J'attends votre accord sur ce calcul pour vous adresser un chèque de ce montant.
Recevez, Monsieur (Madame), l'expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Pour connaître tous les indices publiés, consulter nos fiches pratiques : Rubrique « Conseils pratiques », thème « Logement-Immobilier », sous-thème « Logement » ou contactez l'Insee : 0892 68 07 60 (répondeur automatique) ou 3615 code INSEE, ou encore www.insee.fr

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Vous demandez des délais de paiement pour régler un rappel de charges locatives important

Depuis des années, vous payez chaque mois des provisions pour charges, sans que votre propriétaire procède à la régularisation annuelle des comptes. Et puis, soudain, vous recevez cette fameuse régularisation, ainsi qu’un gros rappel à payer, auquel vous ne pouvez faire face. Vous devrez payer, à moins qu'il n'y ait prescription. Mais, si vous avez des difficultés à vous acquitter en une fois d’une somme importante, demandez des délais par simple lettre.

Monsieur (Madame),

Vous m’avez fait parvenir une régularisation de charges pour les années .../..., qui fait apparaître que je vous devrais encore (…) euros.
Je me permets de vous rappeler que le paiement des charges, comme celui des loyers, se prescrit par cinq ans (article 2277 du Code civil).
Je considère donc ne rien vous devoir pour les années .../...
Mais, même ainsi diminué, ce solde reste très important, et je ne peux pas vous le payer en une seule fois.
Aussi, je vous propose de vous rembourser à raison de (…) versements mensuels de (…) euros, et je vous en adresse aujourd’hui le premier.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

En matière de charges, n’attachez pas trop d’importance au vocabulaire. Dites indifféremment : année 2002-2003 ou exercice 2002-2003 ; acompte, avance ou provision, régularisation ou comptes annuels, solde, rappel ou reliquat, décompte ou détail des charges. Tous ces termes sont équivalents.

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Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives

  Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître, soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question, montre que vous manquez de précisions. N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, dans un premier temps, la lettre recommandée ne s'impose pas et un courrier simple peut suffire.

Monsieur (Madame),

Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.
Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e) :
- (1er cas) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
- (2e cas) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
- (3e cas) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23, dernier alinéa prévoit : “ […] Un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. ”

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Vous demandez une quittance de loyer à votre propriétaire

Contrairement à ce que beaucoup pensent, la remise de quittance n’est pas automatique. Elle n'est obligatoire que si le locataire en fait la demande. Il peut avoir intérêt à faire cette demande, en envoi simple, au moins dans un premier temps, car les quittances lui serviront de preuve de ses paiements (à conserver pendant cinq ans), pour bénéficier de l’allocation logement ou comme justificatif de domicile.

Monsieur (Madame),

Veuillez trouver ci-joint un chèque de (…) euros en règlement de mon loyer du mois de (…).
À l’avenir, je souhaiterais recevoir pour chaque paiement que j’effectuerai une quittance de loyer distinguant le loyer, les charges et le droit au bail, comme la loi le prévoit (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 21).
Dans l’immédiat, je vous remercie de bien vouloir m’adresser une quittance correspondant au versement de ce jour, ainsi qu’aux versements effectués jusqu’à présent.
Je vous prie d’agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

L’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : “Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

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Les arbres plantés chez votre voisin sont trop hauts et trop proches de votre terrain

Des distances et hauteurs doivent être respectées pour planter arbres ou arbustes. Elles varient d’une région à l’autre : il faut donc, avant toute chose, vous renseigner auprès de votre mairie pour savoir si un arrêté municipal impose une réglementation particulière. S’il n’existe aucun règlement spécifique, c’est la loi qui s’applique (article 671 du Code civil). Vous pouvez écrire à votre voisin pour lui demander d’élaguer les arbres qui vous font de l’ombre, voire d’arracher les arbrisseaux plantés trop près de votre terrain.

Monsieur (Madame),

Comme je vous l’ai indiqué récemment par téléphone, la haie de thuyas que vous avez plantée, il y a quelques mois en bordure de votre terrain, ne respecte pas la réglementation en vigueur instituée par l’article 671 du Code civil.
En effet, cette haie dépasse aujourd’hui deux mètres de hauteur, alors qu’elle est plantée à environ un mètre de la limite séparative de nos deux propriétés.
En conséquence, je vous demande soit de ramener la hauteur de ces thuyas à moins de deux mètres, soit de les arracher pour les replanter à plus de deux mètres de la clôture.
Faute de réponse positive de votre part, je me verrai dans l’obligation de porter cette affaire devant les tribunaux.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Selon les articles 671 et 672 du Code civil : - si les plantations font plus de deux mètres de hauteur, elles doivent se situer à au moins deux mètres de la limite séparative de deux propriétés ; - pour les arbustes d’une hauteur inférieure à deux mètres, la distance minimale à respecter est de cinquante centimètres. “ Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée […] à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire […].”

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Pour refaire votre toiture, vous demandez à votre voisin de pouvoir pénétrer sur son terrain

Il est parfois nécessaire de pénétrer sur le terrain de vos voisins pour effectuer des travaux sur une construction édifiée en limite séparative ou proche de cette limite. C’est ce qu’on appelle le « tour d’échelle ». Écrivez à votre voisin pour l’informer de votre intention d’effectuer les travaux, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception pour vous ménager une preuve en cas de problème.

Monsieur (Madame),

À la suite de la visite que je vous ai rendue hier pour vous demander l’autorisation d’installer un échafaudage en bordure de nos deux propriétés, j’ai consulté mon entrepreneur.
Malheureusement, il n’est pas possible de procéder autrement qu’en pénétrant sur votre terrain pour effectuer (indiquez la nature des travaux, par exemple : le ravalement du mur pignon), et les travaux envisagés sont indispensables.
Bien entendu, je m’engage à prendre à ma charge les dégâts qui pourraient être faits sur votre propriété par les ouvriers.
Je suis également disposé(e) à vous dédommager pour la gêne que je vous occasionne.
Les travaux commenceront le (date) et dureront environ (indiquez la durée prévue).
Je reste à votre disposition pour en parler.
Veuillez agréer, Monsieur (Madame), l’expression de ma considération distinguée.

(Signature)

Pour bénéficier du tour d’échelle, quatre conditions doivent être réunies et respectées :
- les travaux doivent être indispensables ;
- il est impossible de passer par un autre endroit pour les effectuer ;
- le préjudice subi par le voisin ne doit pas être disproportionné par rapport à l’intérêt que représentent les travaux pour vous ;
- une juste et raisonnable indemnité peut être prévue.
Si votre voisin se montre récalcitrant, il ne vous restera plus qu’à solliciter une autorisation judiciaire auprès du tribunal de grande instance, qui vous donnera sûrement raison.

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